Une SCPI à 0 % de frais d’entrée est-elle forcément plus intéressante qu’une SCPI qui affiche 12 % de frais de souscription ?
A première vue, la réponse semble évidente. Pourquoi accepter des frais importants lorsqu’il existe des solutions sans frais d’entrée ?
Pourtant, cette comparaison mérite d’aller plus loin.
Car si les frais ont leur importance, l’un des principaux objectifs d’un investissement en SCPI reste la création de revenus complémentaires sur le long terme.
Une SCPI avec des frais de souscription peut parfaitement présenter un intérêt patrimonial, notamment lorsqu’elle dispose d’un patrimoine immobilier de qualité et d’une capacité à générer des revenus locatifs attractifs.
SCPI avec frais de souscription : comment ça fonctionne ?
De nombreuses SCPI traditionnelles appliquent des frais de souscription de l’ordre de 10 à 12 % du prix de la part.
Ces frais sont généralement intégrés au prix de souscription. Ils ne sont donc pas prélevés en supplément du montant que vous investissez.
Prenons un exemple simplifié.
Vous investissez 20 000 € dans une SCPI dont la commission de souscription représente 12 % du prix de la part.
A prix de part inchangé et hors autres frais éventuels, la valeur de retrait théorique de vos parts pourrait être d’environ 17 600 €.
Cela signifie-t-il que votre investissement est mauvais ?
Absolument pas.
La différence entre le prix de souscription et la valeur de retrait est un élément important à prendre en compte. Mais il faut la replacer dans le contexte de cet investissement : une SCPI repose sur un patrimoine immobilier et s’envisage généralement sur une durée de 8 à 10 ans minimum.
Sur cet horizon, l’objectif est notamment de percevoir des revenus locatifs potentiels pendant plusieurs années. Les frais de souscription doivent donc être appréciés au regard de la durée de détention, des revenus générés et de l’évolution de la valeur des parts.
La durée de placement recommandée ne garantit toutefois ni la récupération du capital ni la possibilité de revendre les parts à une date déterminée.
Le véritable objectif : générer des revenus locatifs sur la durée
Lorsque vous investissez en SCPI, vous recherchez souvent une chose : percevoir des revenus complémentaires, immédiatement ou à terme.
Ces revenus peuvent notamment contribuer à préparer votre retraite, compléter vos ressources ou développer progressivement votre patrimoine.
Reprenons notre investissement de 20 000 €.
Imaginons que cette SCPI distribue chaque année un revenu correspondant à 5 % du montant investi.
Cela représenterait 1 000 € de revenus annuels, soit environ 83 € par mois en moyenne, avant fiscalité personnelle.
Sur dix ans, à distribution constante, cela représenterait 10 000 € de revenus cumulés.
Bien entendu, il s’agit d’une hypothèse illustrative : les revenus ne sont pas garantis et peuvent augmenter ou diminuer.
La valeur de retrait peut donc être inférieure au prix de souscription, tandis que la SCPI continue de générer des revenus locatifs intéressants.
C’est précisément pourquoi il serait réducteur de juger une SCPI uniquement à partir de ses frais d’entrée.
Attention toutefois : les revenus perçus ne compensent pas automatiquement une éventuelle baisse de la valeur des parts. Pour apprécier le résultat réel de l’investissement, il faut examiner à la fois les distributions, les frais et la valeur de revente.
SCPI sans frais de souscription : est-ce vraiment gratuit ?
Certaines SCPI proposent un modèle différent, sans commission de souscription.
Cet avantage peut être intéressant puisqu’il évite l’écart initial entre le prix de souscription et la valeur de retrait lié aux frais d’entrée.
Mais 0 % de frais de souscription ne signifie pas 0 % de frais.
Selon les SCPI, d’autres frais peuvent exister :
- Des commissions de gestion, parfois plus élevées que celles des SCPI traditionnelles.
- Des frais de retrait anticipé : certaines SCPI prévoient, une commission de sortie.
- D’autres commissions, notamment liées aux acquisitions, aux cessions immobilières ou aux travaux.
Prenons un exemple : vous investissez 20 000 € dans une SCPI sans frais de souscription, mais prévoyant 6 % de frais en cas de retrait avant six ans.
Si vous revendez vos parts avant cette échéance, avec une valeur de retrait brute inchangée de 20 000 €, ces frais représenteraient 1 200 €, soit un montant net de 18 800 €.
Cet exemple illustre l’importance de vérifier les conditions de retrait. Il ne signifie pas que les parts pourront nécessairement être revendues à leur prix initial ni dans le délai souhaité.
SCPI avec ou sans frais d’entrée : comprendre les différents modèles de frais
Pour illustrer les différences, voici quelques exemples anonymisés de structures de frais observées sur plusieurs SCPI.
| Type de frais | SCPI sans frais d’entrée | SCPI avec frais d’entrée |
|---|---|---|
| Frais de souscription | 0 % | 10 à environ 12 % |
| Commission de gestion annuelle | 14,40 à 18 % | 10 à 12 % |
| Frais d’acquisition d’actifs | 3,6 à 5 % | 0 à 1,50 % |
| Frais de sortie anticipée | 5 à 6 % selon les conditions | 0 % dans les exemples |
Données illustratives issues de plusieurs grilles tarifaires de SCPI. Les pourcentages peuvent s’appliquer à des assiettes différentes et ne doivent pas être additionnés. Les conditions précises figurent dans les documents réglementaires de chaque SCPI.
Que retenir ?
Ces exemples illustrent une réalité : les frais de souscription ne représentent qu’une partie des coûts d’un investissement en SCPI.
Certaines SCPI privilégient un modèle avec des frais à l’entrée, tandis que d’autres ne facturent pas de frais de souscription mais appliquent des commissions différentes sur la gestion, les acquisitions ou les retraits anticipés.
Aucun de ces modèles n’est intrinsèquement meilleur que l’autre.
Pour un investisseur qui recherche des revenus complémentaires, la capacité de la SCPI à générer des loyers et à les distribuer dans la durée constitue un critère majeur.
Quels critères comparer pour choisir ses SCPI ?
Au-delà des frais, plusieurs éléments doivent guider votre réflexion.
1. Les revenus potentiels
Quel est le taux de distribution ? Quelle est son évolution ? La SCPI dispose-t-elle d’un patrimoine susceptible de générer des loyers durables ?
Le taux de distribution est un indicateur utile, mais il ne constitue pas une promesse de rendement futur.
Vous hésitez entre l’achat d’un bien locatif et un investissement en SCPI ? Découvrez mon article « SCPI ou immobilier locatif : quelle solution choisir ? » pour mieux comprendre les différences entre ces deux approches.
2. La qualité du patrimoine immobilier
Bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel : quels sont les secteurs privilégiés ? Dans quels pays la SCPI investit-elle ? Comment sont répartis les risques locatifs ?
3. L’ensemble des frais
Frais de souscription, de gestion, de retrait éventuel et autres commissions doivent être étudiés ensemble.
Les revenus distribués tiennent déjà compte de certaines charges et commissions supportées par la SCPI : il faut éviter de déduire deux fois les mêmes frais lors d’une comparaison.
4. L’évolution de la valeur des parts
Une SCPI peut verser des revenus tout en enregistrant une diminution du prix de ses parts.
Il faut donc distinguer le revenu distribué de la performance globale, qui dépend également de la valeur de l’investissement au moment de sa revente.
5. Votre horizon de placement et votre fiscalité
Un investissement destiné à générer des revenus pendant quinze ans ne s’analyse pas de la même manière qu’un placement que vous pourriez devoir récupérer dans trois ans.
La fiscalité et le mode de détention peuvent également modifier sensiblement le revenu réellement disponible.
SCPI avec ou sans frais : pourquoi faudrait-il choisir un camp ?
Dans les allocations que je construis pour mes clients, je peux proposer aussi bien des SCPI avec frais de souscription que des SCPI sans frais d’entrée, et parfois associer les deux.
Pourquoi ? Parce que ce n’est pas le modèle de frais qui détermine à lui seul la pertinence d’un investissement.
Je m’intéresse avant tout à la qualité du patrimoine immobilier, à la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs, à sa stratégie, à ses risques et à sa complémentarité avec les autres investissements du client.
Mon objectif n’est pas de sélectionner la SCPI la moins chère à l’entrée, mais de construire une allocation cohérente avec vos objectifs patrimoniaux et votre horizon d’investissement.
Mon accompagnement pour construire votre investissement en SCPI
Chez EF Conseil Patrimoine, je dispose d’un catalogue de 68 SCPI auprès de mes partenaires, comprenant des solutions avec et sans frais de souscription.
Mon rôle ne consiste pas simplement à sélectionner une SCPI affichant le rendement le plus élevé ou les frais les plus faibles.
Je vous accompagne pour :
- Déterminer le montant à investir au comptant, à crédit ou progressivement.
- Estimer les revenus locatifs potentiels et, le cas échéant, votre effort d’épargne.
- Comparer les frais, les stratégies immobilières et les risques.
- Anticiper les conséquences fiscales de votre investissement.
- Construire une allocation adaptée à vos objectifs et à votre horizon de placement.
Et mon accompagnement se poursuit après la souscription, avec le suivi de vos investissements et l’aide à la déclaration annuelle de vos revenus SCPI.
Vous envisagez d’investir en SCPI pour créer des revenus complémentaires ?
Découvrez mon accompagnement sur la page Investir en SCPI avec EF Conseil Patrimoine et échangeons sur votre projet lors d’un premier rendez-vous offert.
Les SCPI présentent des risques de perte en capital, de diminution des revenus et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les exemples chiffrés sont purement illustratifs, avant fiscalité, et ne constituent pas des prévisions de rendement.
